社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
按「規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」、「管理委員會之職務如下:一、區分所有權人會議決議事項之執行。」分別為公寓大廈管理條例第3條第7款、第12款、第23條第1項及第36條第1款所明定,故有關社區設置電動車管線之疑義,請依上開條文規定辦理。至規約之制定如有爭議,係屬私權,宜洽當地直轄市、縣(市)政府組設之公寓大廈爭議事件調處委員會處理或循司法途徑解決。
「十二、規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、「有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定,經制止而不遵從者。」分別為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第3條第12款、第23條第1項、第9條第2項、第4項及第49條第1項第2款所明文規定,若超出停車格部分經地方主管機關認定違反上開條例第9條第2項規定,自得依法處理。
公寓大廈管理條例第17條之立法意旨係為確保公共安全,爰明定住戶於公寓大廈內依法經營危險營業或存放危險物品者,應投保公共意外責任保險,住戶未依第1項規定投保時,管理委員會應代為投保,其費用仍由住戶負擔。又按條例第17條第2項規定:「前項投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔。」,上開條文所稱「管理負責人或管理委員會應代為投保」,係賦予管理負責人或管理委員會,於住戶未依同條第1項規定投保時,有代為投保之責任,其代為投保所支付之保險費、差額補償費及其他費用,當屬該住戶應負擔。又該住戶積欠應負擔之保險費、差額補償費及其他費用,管理負責人或管理委員會自得依法追索。
依公寓大廈管理條例第23條第1項規定,有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。有關公寓大廈停車空間之管理使用事宜,在不違反相關法令規定下,得以規約或區分所有權人會議決議定之。另依同條例第9條第2項規定住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。而該約定事項,不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。故汽車格能否停放機車,要視該社區規約或區分所有權人會議決議內容而定,且該內容不得違反相關法令規定。另應注意建築物原核准之停車空間變更是否涉及該向地方政府辦理變更使用執照的問題。
按「公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後,設置理由消失且不符前項限制者,區分所有權人應予改善或回復原狀。」為公寓大廈管理條例第8條第2項所明定,故有關大樓設置防墜設施事宜,應依上開條文及本部102年7月4日台內營字第1020806442號令訂定發布之「公寓大廈防墜設施設置原則」規定辦理。又上開條文並無「除規約或區分所有權人會議另有規定外」之例外規定,故不得以規約或區分所有權人會議決議加以限制。
依據公寓大廈管理條例第八條第一項規定,公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部份之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人已有決議,經向直轄市、縣﹙市﹚主管機關報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。同條第二項規定,公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後,設置理由消失且不符前項限制者,區分所有權人應予改善或回復厡狀。故家中有十二歲以下兒童之住戶,得依前據規定辦理。【文字修正】
依據公寓大廈管理條例第十六條第二項規定,住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出路。又條例第十六條第五項規定,住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣﹙市﹚主管機關處理。是故,住戶於社區通連走道堆放物品,管理委員會應予制止,若制止不聽,可請直轄市、縣﹙市﹚主管機關處理。
  1. 有關管理維護使用空間之設置,如為建築法所稱之建築物,仍須依建築法之相關規定申請許可。惟依建築法第十六條規定,建築物及雜項工作物造價在一定金額以下或規模在一定標準以下者,得免由建築師設計,或監造或營造業承造,該造價金額或規模標準,由直轄市、縣(市)政府於建築管理規則中定之。
  2. 「建築技術規則建築設計施工編第一六二條第一項第二款規定得不計入總樓地板面積之『管理委員會使用空間』,應位於公寓大廈共用部分且不得約定專用」為92年7月15日內授營建管字第0920087944號函所釋示。上開函釋尚無限制「管理委員會使用空間」是否需集中一處設置,至其設置面積依建築設計施工編第一六二條第二款規定「機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和,不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五」。
  3. 另依公寓大廈管理條例第五十六條第五項規定,「本條例中華民國92年12月9日修正施行前,領得使用執照之公寓大廈,得設置一定規模、高度之管理維護使用空間,並不計入建築面積及總樓地板面積;其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法,由直轄市、縣(市)主管機關定之。」故如涉上開規定之公寓大廈管理維護使用空間,應否集中一處設置及面積有無上限,請逕向當地主管建築機關洽詢。
公寓大廈管理條例第十七條第一項係針對公寓大廈之住戶,有依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品之行為者,賦予投保公共意外責任保險之義務,上開條文並未訂有多少樓地板面積以下得免辦理投保之規定,故有關住戶於公寓大廈內依法經營「餐飲」者,當依條例第十七條規定投保公共意外責任保險,其最低保險金額,並應符合「公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法」第四條之有關規定。
依據刑法三零四條第一項規定,以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。是故,管理委員會於無法源的依據下,對於亂停車之住戶鎖車,即有違犯刑法三零四條強制罪之虞。即便規約有鎖車之規定,然規約之規定不能牴觸法律。
每車位可停放汽車之數量,查中央建築法規及公寓大廈管理條例尚無規定。
按有關公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機間設置刷卡機或類似管制設備,公寓大廈管理條例並無明文限制,惟緊急用昇降機如設置刷卡機,將影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙,是為避免影響建築物之救災及逃生功能,緊急用昇降機不宜設置刷卡機;其設置仍依建築技術規則建築設計施工編第五十五條、第一零六條及第一零七條規定辦理。
依據都市計畫法及建築法等法令規定,該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途,得為身心障礙者之福利服務使用時,則不得以公寓大廈規約另予限制。
關於公寓大廈專有部分之使用規範及限制乙節,按區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更,公寓大廈管理條例第四條第一項及第十五條第一項業有明定,公寓大廈專有部分之使用自應照前揭規定辦理。另依前開條例第三條第十二款規定,規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定,牴觸者無效,公寓大廈專有部分建造夾層屋,自應依前揭規定辦理,無涉同條例第八條規定。至所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾面積之和,超過該層面積三分之一或一百平方公尺者,視為另一樓層,其建造夾層屋自應依照建築法令有關規定辦理。
有關外牆之修繕,會因外牆為公寓大廈之專有部分或共用部分而有所不同,若外牆為專有部分,或原為共用部分,經約定供特定區分所有權人使用者,其修繕、管理及維護,依公寓大廈管理條例第十條第一項規定,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。若外牆為共用部分、或原為專有部分,經約定供共同使用者,其修繕、管理、維護,依同條第二項規定,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有分比例分擔之。