社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
按「法定防空避難設備」屬公寓大廈之當然共用部分為公寓大廈管理條例第五十八條第二項之規定,然於本法施行前,依該時法令登記狀態已有辦理產權登記者,基於不溯既往原則,應可繼續使用該防空避難設備,但依法仍不應違反其設置之目的,即依「台灣地區防空避難場所管理維護注意事項」第七點,申請利用防空地下室開設臨時對外營業場所之規定,如:不得妨礙防空避難、不違反分區使用規定,暨建築法規定及各業法令。己核准兼作停車空間者,其兼作面積,不得申請開設臨時對外營業場所。進入警戒戰備或宣布戒嚴時,凡是使用或占用的防空避難設備,應在二十四小時內,騰出供大眾作防空避難之用。
開放空間關乎容積獎勵,跟容積率、建蔽率不足有關,有價的性質,使用權在大眾,不能透過開區分所有權會議就逕行變更或由建商收回,未依法申請核准而擅自建築棚架等物即屬違章建築。
依條例第53條規定,「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。」又公寓大廈管理條例施行細則第12條規定,本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區,指下列情形之一:一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。因此同一基地的透天住宅,若屬於公寓大廈管理條例施行細則所定之不可分性之集居地區,則可依照第53條來準用公寓大廈管理條例,並成立管委會。
按區分所有權人會議決議之成立,公寓大廈管理條例第三十一條、第三十二條定有明文。又按「區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者……」為公寓大廈規約範本(以下簡稱規約範本)第三條第十一款所明定,故區分所有權人會議依規約範本第三條第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達規約範本第條三第十款定額者,皆有前揭條文之適用,並非僅限於規約範本第三條第三款第一目至第五目決議事項以外之其餘決議事項。惟該規約範本僅供參考性質,並無強制效力,故有關公寓大廈之規約,仍需依公寓大廈管理條例第三條第九款。
按公寓大廈管理條例規定,如果未成立管理委員會或選定管理負責人時,除不能適用管理組織相關辦法外,其住戶在公寓大廈之行為,仍適用公寓大廈管理條例,故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定,住戶得逕依本條例第五十九條申請地方主管機關對違法住戶予以處理。最高行政法院92年度判字第1322號之判決要旨,「住戶之違反行為及管理委員會或主管機關之制止行為,均須對公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前,如有違反規定變更使用者,因屬既存之違建,僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理,方符合法規不溯及既往之原則。」。
依據公寓大廈管理條例第三十五條規定,利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與與分攤或其他分擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。因此,若是社區利害關係人,則可以依照第三十五條規定來申請閱覽或影印社區的會計及財務資料。
符合住戶之規定者,自得行使條例第三十五條規定之權利。另區分所有權人委任「受任人」之權責,請依民法之相關規定辦理。
按民法總則編第二章人之規定,包括自然人及法人,前開條例第二十七條第三項所稱之「他人」,因條文未有例外規定,應包括自然人及法人。
公寓大廈管理條例第八條第一項,因該條文並無排除規定,故於條例92年12月31日修正前報備之規約或區分所有權人會議決議,亦有該條文之適用,惟規約之內容自不得牴觸本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法等法令規定,牴觸者無效。
按規約內容引用條例修正前之條文,即以當時條文之內容作為規約之內容,該規約約定條文於未經區分所有權人會議決議修正前,仍具一定效力,惟為免規約引用條文與條例現行條文不合致,仍應由區分所有權人探求該規約原約定意旨,如有配合條例現行條文修正規約相關文字之必要,並請儘速依程序修正。
按建築技術規則建築設計施工編第一條第三款建築面積之規定,係作為建築設計時核算建蔽率之依據,其訂定目的及作用與公寓大廈管理條例第五十六條第三項之測繪規定分屬二事,且其法源亦不相隸屬,故首揭建築面積之核算就實務執行上不同乃正常結果。
按公寓大廈管理條例第二條規定「本條例所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。」,同條例第五十條規定,主管機關應處理事項,得委託或委辦鄉、鎮、市、區公所辦理,有關函詢本條例第五十條,既有得授權鄉、鎮、市區公所辦理主管機關處理事項之規定,同條例第五十九條又規定主管機關處理第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事,則其授權範圍是否包括執行罰鍰處分,是區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員會有第四十七條、第八條或第四十九條各款情事之一時,應依同條例第三十八條或第三十九規定,罰鍰由直轄市、縣(市)主管機關執行處分,不得授權鄉、鎮、市區公所辦理。
依公寓大廈管理條例第五十三規定:「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。」為明確規範其適用範圍,應以同一建築基地範圍為限,如係依山坡地開發建築管理辦法規定,申請開發許可建築者,以其申請開發許可之範圍為限。

依內政部八十六年一月三十日台內營字第八六七二一六四號函所示,有關在工業區內之大廈,其建築物各層用途為工廠,經主管機關認定,如符合公寓大廈管理條例第三條第一款「公寓大廈」之定義者,依前揭條例第三章之規定,仍應成立管理組織。然依促進產業升級條例第三十四條及第六十四條之規定觀之,工業區內供公共使用之土地及公共建築物與設施其所有權登記為國有、直轄市有或縣(市)有,而依前揭條例第六十三條第二項規定設置之管理機構其係辦理工業區之管理有關事宜與公寓大廈管理條例之管理組織意義與功能不同,其間並無競合之適用問題。

依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第五十五條第一項規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」,公寓大廈管理條例係於民國八十四年六月二十八日公布,所陳 貴大樓雖屬前開公布日前即已取得建造執照及使用執照,但仍有本條例之適用,差別僅在於未強制規定應成立管理組織(即區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人),如依本條例成立管理組織,始得執行條例相關規定。
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