社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
本題首應判斷者係上開水管管線破裂處究屬專有部分、約定專用部分或共用部分或約定共用部分或共同壁、樓地板,始得決定何人有修繕之義務。按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。公寓大廈管理條例第十條定有明文。故如果上開水管管線破裂處係在共用部分、約定共用部分,且破裂原因不可歸責於區分所有權人時,參諸公寓大廈管理條例第十條規定,自屬管理負責人或管理委員會始有修繕義務,故管理負責人或管理委員會修繕完畢後,該修理水管之費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但如果區分所有權人會議或規約就共用部分、約定共用部分之管理、維護費用,另有規定負擔方式時,則依區分所有權人會議或規約之規定辦理。
建築技術規則建築設計施工編第一條第十九款明定,外牆係指建築物外圍之牆壁,本案申請變更之外牆面,與依法設置之騎樓相連接,應仍受公寓大廈管理條例第八條規定限制。但建築物一樓如為商業使用,其第一層之騎樓內側住戶之外牆不在此限。
  1. 按區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉,公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第四條第一項業有明定,係區分所有權人法定權利,規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務。
  2. 另有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之,本條例第二十三條已有明定,換言之,建築物之共用部分、約定專用部分及約定共用部分使用管理約定事項,其約定不得逾越法定之權利義務。
涉公寓大廈之重大修繕或改良,而應踐行本條例第三十一條之程序始得為之,另亦釋示共用部分「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定,應依區分所有權人會議為之,如認定產生異議,亦應於區分所有權人會議中議決。

依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」,第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」。

來函所述情事,觀諸前揭條例規定,因建商亦屬區分所有權人,如將其所有未出售之停車位出租他人,似無不妥或違法之處。

依公寓大廈管理條例第九條第二項規定,住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。該約定事項,依同條第三項規定,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶如有違反,依同條第四項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公共空間走道為公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者,為共用部分,如走道上之設施被住戶拆除,自屬違反設置目的之使用,有上開規定之適用。
按大廈住戶利用屋頂平台打球活動,需圍以網籬,該網籬如為臨時性且非屬建築法第七條所稱之雜項工作物者,在無危害公共安全條件下,其建築物高度計算,得依建築技術規則建築設計施工編第一條第七款第三目及第七之一款第三目規定,不計入建築物高度。惟屋頂平台之使用,因涉公寓大廈管理條例第八條規定,仍應經區分所有權人會議之決議辦理。
關於開放民間設置游泳池,前經行政院八十六年三月三日台(八十六)內○八七五九號函同意在案。且經本部八十六年三月二十五日台內營字第八六○二四九三號函請各地方政府辦理。至開放民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池,在不妨礙消防專用蓄水池之使用,並能符合各類場所消防安全設備設置標準第三篇第四章第二節之設置規定,且經常保持其有效水量之原則下,得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件,申請兼作游泳池使用。
公寓大廈管理條例第十七條:「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險,其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償擔任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部另定之。前項投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔」。由於近年來全國各地陸續發生多起嚴重的火災事故,事後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任保險,致受難者家屬求告無門,為解決此一問題,本條文及明定區分所有權人強制保險義務與差額補償責任。
按「區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第3條第7款、第12款及第5條分別定有明文,其中條例第5條之立法意旨,係針對條例第4條第1項規定區分所有權人對其專有部分之使用所為之特別規定,以避免妨害建築物之正常使用及違反違反區分所有權人共同利益之行為,故有關「違反區分所有權人共同利益之行為」之認定標準乙節,自得依前揭條例第3條第7款及第12款之規定,於規約規定或依區分所有權人會議決議,惟該行為是否係屬「違反區分所有權人共同利益」,非僅得以規約約定及區分所有權人會議決議為認定標準,且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使,仍應由直轄市、縣(市)政府依其權責視個案情況審酌。

公寓大廈管理條例第五條規定,「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。

而建築物之「正常使用」究係何指,概括而言,只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。亦即第十五條第一項之規定,「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為,是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林種種。

以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為,此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為,都是以共同利益為內容之延伸性規範。

按公寓大廈管理條例第五十六條第一項規定,公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分,共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同,有關公寓大廈管理條例專有部分及共用部分之區別,應由建築師設計時予以界定。
按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」為公寓大廈管理條例第十條第一項之規定。區分所有權人併購隔鄰之專有部分後,原來共同壁變成為內牆,將之拆除有無違反規定,端視該牆壁在構造上之作用而定。換言之,該牆壁若屬構造上之承重牆,則不得拆除。依據第七條第三款之規定,公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目,又該款規定之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造,為建築物不可或缺之組成元素,不得任意拆除改裝。至於非屬構造上承重牆壁之分間牆,則不受前開限制。
按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言,第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法,依其性質、構造使用之,且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自己的室內或以圍牆阻隔而使用,則有違其使用目的。

公寓大廈管理條例第七條規定:「下列各款,不得為約定專用部分:

  1. 公寓大廈本身所占之地面。
  2. 連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳,社區內各巷道、防火巷弄。
  3. 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁,樓地板及屋頂之構造。
  4. 約定專用有違法令使用限制之規定者。
  5. 其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」

該限制之目的在於因應實際使用需要,明定應為共用部分而不得為約定專用部分者,以確保區分所有權人權益。例如,公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意,經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤,經營賣麵生意,此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定,王先生縱使事先與其他住戶有約定,仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。

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