社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定,公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三十一條及第三十二條業已明文規定,故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式,並不符前揭條例規定。
依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定,公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式,訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分(參照最高法院三十年上字第一二一號判例意旨)。惟查「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」民法第一百四十八條第一項定有明文;復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用分區之劃定及使用管制,係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃(都市計畫法第三條、第三十二條、區域計畫法第三條及第十五條規定意旨),對各該土地所有權人而言,其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物,固為法律賦予之權利,就考量該地區人民之公共利益而言,亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。復查「權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的。」為最高法院七十一年臺上字第七三七號判例意旨所揭示:是以,公寓大廈規約,係屬私權契約之一種,其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準,但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者,基於契約自治原則,尚無不可。
依照公寓大廈管理條例第二十七條第一、二項之規定,「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。」表決權之計算,採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權益,故規定一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,其超過部分不予計算;或住一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分亦不予計算。同時顧及區分所有權人因事不克參加會議,故允許書面委託他人代理出席。
區分所有權人會議開會程序之相關規定,公寓大廈管理條例第三十條至第三十四條訂有明文,臨時區分所有權人會議性質上亦屬於區分所有權人會議,自有前揭條文之適用。
依據公寓大廈管理條例第三十條規定,區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。因此,召開臨時區分所有權人會議,原則上,仍應依照條例第三十條之規定,於十日前通知區分所有權人,除非有急迫情形才得以公告為之,同時公告不得少於二日。

根據營建署98年7月3日營署建管字第0980041456號函說明三明釋:「…符合上開規定之召集人,自得依條例第30條至第34條規定召開臨時區分所有權人會議,並無須以條例第25條第2項所定情形,為召集人召開臨時區分所有權人會議之要件。」

區分所有權人會議應由召集人召集,並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。

區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時,得隨時召開之:一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五條之規定。至開會通知之分送,依第三十條之規定,「區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。」

區分所有權人會議依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義,「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定,「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更,重大修繕或改良,因老舊或天然災害而重建,設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓,管理委員會之組織及選任方法等,均須經區分所有權人會議之決議後生效,故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。

區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議,該召集人並無代表全體區分所有權人之效力,其職權亦僅限於召集會議而已,簡言之,召集人並無實權。

規約之定義,依照公寓大廈管理條例第三條第十二款之規定是:「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為,對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係,即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則,其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定,但不得違反強制、禁止規定,亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神,第二十三條規定,「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」茲以本條例其他條文所訂得以規約之規定訂定之事項,整理如下:

  1. 第十五條,住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。
  2. 第十六條,住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。
  3. 第二十五條,區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一年至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。
  4. 第二十九條,公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。
  5. 第三十一條,區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
本條例第五十九條、第四十七條明訂區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務,區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣(市)主管機關處理,可處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務職務,屆期不改善,或不履行者,得連續處罰。如召集人等願受罰執意不履行召集之義務時,本條例並無解除其職務另推召集人之規定,因此由原處分之直轄市、縣(市)主管機關依據行政執行法第二條、第二十七條至第二十九條,針對該召集人等之行為義務,委託第三人或指定其他區分所有權人代履行召集義務,並依行政執行法施行細則第三十二條以文書送達義務人,當為可行之方法,將能有效維護區分所有權人之利益。

第五十五條第一項包括互推一人為召集人,以及依第二十五條第四項規定,召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。若互推召集人發生爭議,應以直轄市、縣(市)主管機關指定者為準。

第五十五條第二項係泛指本條例施行前之所有公寓大廈,在未訂定規約前以規約範本視為規約,但若未建立管理組織,將無法執行,故實務上應以依第五十五條第一項,申請指定或互推召集人後,方始適用以規約範本視為規約,因即使在未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,依二十九條第六項規定,合法之召集人係管理負責人,已能執行公寓大廈管理維護事務。

起造人召集的區分所有權人會議因出席未達定額時應就同一議案重新召集會議,其重新召集會議時,決議之形成應可適用第三十二條。原第二十八條立法意旨在於規定起造人重新召集區分所有權人會議之義務,而未規定排除適用第三十二條,若出席人數已達定額但未獲致決議,起造人雖已無義務再次召集,但因依第二十八條第三項,起造人仍為公寓大廈之管理負責人,故起造人若為區分所有權人,依第二十五條第三項,仍具召集區分所有權人會議之合法地位,但如起造人已非屬區分所有權人,則應非屬合法之召集人。
依第五十五條第二項,本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前,以第六十條規約範本視為規約,另依第五十六條第二項,規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約,故任何情況下,均有規約之規定可供遵循。為維持規約之穩定,可在規約範本或規約草約中訂定較高之修正規約門檻。

第二十七條第三項係針對委託出席區分所有權人會議之限制,其與第二十五條第二項第二款無關,且後者並無委託代理請求之規定,實質上亦無此必要。

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