社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
公寓大廈管理條例第五十六條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經買受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約。」因此預售屋在取得建造執照之後,施工期間,建築業者提示之住戶規約草約,依規定在區分所有權人會議召開前,視為規約。對住戶及其繼受人有拘束力,但另依第六十條之規定,「規約範本,由中央主管機關定之。」第五十六條規約草約,應依前項規約範本制作。購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。
公寓大廈管理條例第五十八條第一項規定:「公寓大廈起造人或建築業,非經領得建造執照,不得辦理銷售」,如有建築業者虛稱已領照許可建築,公開預售,而經查證建造執照尚未核發,遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。並依第四十九條第一項第八款之規定,由直轄市、縣(市)主管機關處該起造人或建築業者新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害,也可訴請司法機關處理。
公寓大廈管理條例第五十五條之規定,「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」。
按法律所定罰則之執行,其為行政罰者由主管機關執行,涉刑事罰者,應由檢察機關處理,另依本條例第五十九條之規定,「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」由此可知,本條例處罰之舉發,凡屬關係人均得為之。
依公寓大廈管理條例第十三條之規定:「公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者,不在此限。一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者」,因此建築物如有該條但書法定重建的情形,無須經全體區分所有權人所同意,即得決議實施重建。另依第十四條之規定:「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一,經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。」。綜上所述公寓大廈的重建,原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意;但若有上揭「法定重建之事由」,自可依該條例第三十一條的規定辦理。
公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍,沒有限定適用的對象,僅從使用功能予以界定,無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物,只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限,得區分為數部分者」,其中除專有部分之外,並且存在使用上具整體不可分性之共用部分,凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織亦準用本條例之規定。

第五十八條第一項之建造執照,當然得解釋為係指公寓大廈之建造執照,若為再求週延,可於施行細則中明訂之。故未依本條例第五十六條申請領得公寓大廈之建造執照,自不得辦理銷售,否則便屬違反第五十八條第一項,直轄市、縣(市)主管機關得依第四十九條處罰起造人或建築業者。

另外所列述之行為,亦將涉及違反公平交易法第二十一條不實廣告及違反消費者保護法第二十二條之確保廣告內容真實之義務。

以該社區外圍無圍籬或無天然阻隔,致各幢建築物對外聯通道路或出入口不完全相同者,視為非封閉式公寓大廈。
起造人與管理委員會或管理負責人已自行完成共用部分等之點交作業,仍應依公寓大廈管理條例第五十七條規定,會同政府主管機關辦理共用部分之點交。
公寓大廈管理條例及處理原則並無報備期限之規定。
有關一國宅社區雖領有數張使用執照,如經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區,其管理組織之成立,自得依條例第五十三條規定辦理。
  1. 查公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定之立法原意,乃基於管理委員會依民事訴訟法第四十條可以為訴訟之當事人,且必需依公寓大廈管理組織報備處理原則完成報備。
  2. 另按法人係指自然人以外,由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力,惟除另依法取得法人資格外,尚不得當然視為法人。
配合92年12月31日修正之公寓大廈管理條例第二十八條第一項之立法意旨,即無需先行訂定規約即可成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備,故有關公寓大廈管理組織申請報備時,「規約」非屬應備文件。至於該原則附件一之一申請報備檢查表內(二)檢附文件,將「最新規約內容」列入,係考量管理委員會或管理負責人於申請報備時,如將已完成訂定之規約併案檢附,直轄市、縣(市)主管機關自當受理,俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理。
  1. 有關規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續,本條例及報備處理原則並無明文,惟規約如係依條例第八條所為之限制規定時,則須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者始得適用,其修改時亦同。
  2. 同時考量各直轄市、縣(市)政府執行違反條例第八條、第九條、第十五條、第十六條等規定之處置時,亦有涉及規約之規定,為確實建立公寓大廈管理組織申請報備相關資料,俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理,管理委員會或管理負責人依程序完成規約訂定或修改後,如依前揭條文及函釋辦理報備申請,直轄市、縣(市)主管機關自當受理。
受理報備機關基於為民服務,得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料,得否影印請參酌行政程序法第四十六條第一項及第二項規定意旨辦理,即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限。」
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