社團法人中華民國物業管理經理人協會
法律意見問答集
建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第二條規定「本辦法所稱建築物公共安全檢查申報人,為建築物所有權人、使用人。前項建築物為公寓大廈者,得由其管理委員會主任委員或管理負責人代為申報。」另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第三點規定申請應備文件:1.申請書2.訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊3.訂定規約時之區分所有權人會議紀錄4.規約5.公寓大廈或社區區分所有標的基本資料,第四點規定「公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊第三點規定應備文件報請直轄市、縣(市)政府備查。」,第五點第一款規定「申請案件經查文件齊全者,由受理報備機關發給同意報備書:」爰此,如經成立公寓大廈管理組織領有報備證明文件者,管理委員會主任委員或管理負責人代為申報該建築物公共安全檢查時,得檢附「公寓大廈管理組織報備證明」影本,免另檢附房屋權利證明文件。
按地方主管機關依同條例第二十九條第六項輔導推選管理負責人或指定住戶一人為管理負責人,與同條例第五十五條成立管理委員會或推選管理負責人並向直轄市、縣(市)主管機關報備,各有規範,應毋庸同時辦理。
公寓大廈成立管理組織後管理負責人、主任委員有異動時,應向原受理機關申請報備。
關於公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織者,仍應依公寓大廈管理條例第二十五條至第四十條、第五十五條之規定,重新成立公寓大廈管理組織申請報備。
同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈,依管理組織報備處理原則,得分別成立管理委員會時,是否其對應之區分所有權人會議亦應召開,雖法無明文,但觀其旨意,宜先分別召開區分所有權人會議,分別訂定規約,或規約中訂有分別組設管理委員會條款,始得分別組成管理委員會。
已報備成立之二個管理委員會,如其為二個比鄰之公寓大廈,得經區分所有權人會議決議合併為一個管理組織;另同一建築基地範圍內或依山坡地開發建築管理辦法規定,以一開發許可申請案之範圍內,雖領有數張使用執照亦然。
已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱,則原受理機關應予受理,惟原申請報備之公寓大廈管理委員會,仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄,並繳回原申請報備證明始得申請變更之。
公寓大廈管理組織申請報備程序係採申報制度,公寓大廈管理組織係屬自主性管理組織,主管機關受理報備申請案件應依申請人所填申請書內容辦理,設若申請人有偽造文書、侵害他人權利等情事,自應由申請人依法負其責任。是故,主管機關受理管理組織之申請報備,毋需核對建物登記謄本。
  1. 按公寓大廈應向地方主管機關報備之事項,本部八十四年四月十八日台9860 內營字第八六○三○六九號函已有明示。前揭申請報備之期限,上開條例查無明文限制。
  2. 另已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱,則原受理機關應予受理,惟原申請報備之管理委員會仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄,並繳回原申請報備證明始得申請變更之。
有關公寓大廈管理服務人員犯有刑事前科是否仍可擔任社區事務管理人員疑義,查公寓大廈管理條例及公寓大廈管理服務人管理辦法並無明文規定,故縱有前科紀錄,倘已取得管理服務人員資格者,仍得據此執行公寓大廈管理維護事務。另基於契約自治,管委會當自行判斷僱傭之優缺利弊,惟管理服務人員造成損害等疑義,事涉私權,宜循司法途徑解決。
查公寓大廈管理服務人管理辦法中並無對年齡、性別及有無前科作限制,只要學歷符合規定或領有相關資格證者並完成受訓考試,即可申請證書從事業務
管理服務人員受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議,委任或僱傭而執行建築物管理維護事務時,應領有中央主管機關核發之認可證,惟由區分所有權人或住戶自行管理執行管理維護事務,且非以此為業者,並無不可,不以取得中央主管機關核發之認可證為必要。至於依區分所有權人會議決議,委任或僱傭人員,負責對於公寓大廈管理維護公司或管理服務人員進行督導,如非執行建築物管理維護事務,自無前揭條例之適用。
公寓大廈管理服務業,依公寓大廈管理條例第三條第十一款規定,係指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。管理服務業之業務執行項目,主要規定在公寓大廈管理服務人管理辦法第十三條第一項,包括一、公寓大廈一般事務管理服務事項。二、建築物及基地之維護及修繕事項。三、建築物附屬設施設備之檢查及修護事項。四、公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項。五、公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項。而保全業,依保全業法第三條規定,係指依保全業法許可,並經依法設立經營保全業務之股份有限公司。保全業之業務執行項目,則規範在同法第四條規定。兩者在法規依據、執行業務項目上皆有所不同。
有關保全公司承攬社區保全業務,仍應依保全業法之相關規定辦理,至於該公司實際執行業務時,是否違反條例未經核發登記證而從事建築管理維護業務,應由直轄市、縣(市)政府就個案情形,加以認定。
經查相關規定,尚無公寓大廈管理維護公司成立分公司應申請許可之規定。惟公寓大廈管理條例及公寓大廈管理服務人管理辦法未規定者,適用其他法令如公司法等。
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