本會不提供法律諮詢，若有公寓大廈管理法規問題請洽各縣市主管機關詢問，謝謝您。
管委會對於未繳管理費之住戶將其電梯磁卡進行鎖卡，可以這樣做嗎？
按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」、「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第二十一條第二十二條第一項第一款所明定，如區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時，應依條例第二十一條及第二十二條規定辦理，故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由，剝奪其共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利，為內政部94年7月28日內授營建管字第0940084983號函所明釋。
有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如願配合，應如何處理？
按公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。另第四十九條第一項第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。
公寓大廈設置公共基金可以作何用途？公共基金的來源如何籌措？
為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以做為經費來源。公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第十八條規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。
公寓大廈承租人是否有義務分擔管理費？
公寓大廈管理費依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。準此，管理費之繳納是區分所有權人（房東）之義務，雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時，所有權人仍應承負繳納之義務，至承租人及所有權人間之清償關係，自應適用民法之規定，逕循司法途徑解決。
管理委員會能夠自行決定管理費的金額嗎？
依照公寓大廈管理條例第十條第一項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。因此，管理費的金額，如非由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部份比例分擔，則必須由區分所有權人在區分所有權人會議決議或由規約規定，並非由管理委員會自行決定之。
公寓大廈管理費係按戶數來收取抑或按居住面積來分擔？
公寓大廈管理費原則上按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。此為公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，因此公寓大廈規約或經過區分所有權人會議之決議後，以管理費係按戶數收取者，自應從其規定。
我居住的大樓完工多年，但是有些住戶空置著沒有搬來住，也不繳交管理費，要如何處理？
「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第二項之規定。所謂管理費就條文詞義之範圍，係包含共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及必要之修繕費用。分擔方式有三種，其一，公共基金支付。其二，規約或區分所有權人會議定之。其三，按各區分所有權人共有之應有部分比例分擔。由此可知，公寓大廈未設置公共基金，亦未訂定規約或召開區分所有權人會議時，則必須採行第三種方式分擔管理費。初不問區分所有權人有否搬入進住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，依第二十一條之規定，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第十條第二項之規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。第十一條第一項之規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。兩者費用均由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。實務上如何區分兩者之差別？
依88營署建字第09592號函，有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之。規約範本第十條第十一條係以公共基金支付共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良，而管理維護費用則以管理費支付為原則。
住商混合社區是否可分別成立管委會？
按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」為條例第26條規定，另參考本部95年9月28日內授營建管字第0950806087號函所明釋：「符合上開規定之公寓大廈，除經該幢或結合他幢內之辦公、商場部份之區分所有權人過半數書面同意外，尚須經『全體』區分所有權人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項後，始得由該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會。至於須經『全體』區分所有權人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項，其立法意旨係考量有關共用部分、約定共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及『全體』區分所有權人之權利義務，非僅召開辦公、商場部分之區分所有權人會議即得以決議。」，故有關公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第26條第1項之各款事項，仍須經「全體」區分所有權人會議決議或規約規定。
兩個以上個別成立的管理委員會能合併成一個嗎？
按「......各公寓大廈相互比鄰合併成立一個管理組織時，雖未個別報備成立管理組織，仍須經個別區分所有權人會議，作成決議同意合併後，再召開全體區分所有權人會議，成立一個管理組織。」為本部96年10月23日內授營建管字第0960806537號函所明釋，故二個以上之公寓大廈合併成立一個管理委員會時，應依上開規定辦理。
管理委員會明知所聘用之管理服務人員無證照或不做事也不處理怎麼辦？
依據公寓大廈管理條例第36條第9款「管理委員會之職務如下：九、管理服務人之委任、僱傭及監督。」及條例第48條第4款「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」另按條例第50條規定「從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣(市)主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。」故住戶可依上揭規定尋求地方政府主管單位協助處理。
管理委員會不修繕共用部分有處罰規定嗎？可以主張不修繕就不繳管理費嗎？
按「管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第36條第2款所明文，故公寓大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務之一，惟管理委員會無正當理由未執行該職務時，目前條例並無處罰之規定。住戶當可循區分所有權會議作成決議，若管委會違反該項決議，屆時可依條例第48條第4款「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」由地方縣市政府主管單位處理。至於住戶可否以民法雙務契約同時履行抗辯權，主張不修繕公共設施即不繳管理費乙節，係屬私權爭執，宜依民法相關規定或循司法途徑解決。
條例施行前成立之管理委員會該如何運作？
依公寓大廈管理條例第55條第2項「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。」，係針對條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其成立管理組織後尚未完成規約之訂定者，以本部頒定之規約範本視為規約。
管委會一直不修共用部分怎麼辦？
共用部分，按「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。．．．」為條例第36條所明定，且區分所有權人得依條例第25條第2項第2項規定請求召開區分所有權人臨時會議，針對修繕事宜作成決議後，管理委員會自當依決議執行職務，無正當理由未執行時，顯然影響住戶權益者，由直轄市、縣(市)主管機關依條例第48條第4款規定處罰。
管委會不改善消防安檢的缺失怎麼辦？
社區消防安全設備檢修改善未執行乙節，按「依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。」，為條例第36條第12款所定管理委員會職務之一，且管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行條例第36條第12款所定之職務，顯然影響住戶權益者，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第48條規定處罰。