本會不提供法律諮詢，若有公寓大廈管理法規問題請洽各縣市主管機關詢問，謝謝您。
規約範本可直接當成社區規約嗎？
按規約範本的性質僅是行政機關所發布的行政指導，為參考之用，本身並無規範社區住戶之效力，因此管委會必須將規約範本條文於區分所有權人會議中通過成為社區規約，才能對住戶產生約束力。
管理委員會是否可以逕用規約範本之條文執行其職務，而不需經過區分所有權人會議通過規約？
按規約範本的性質僅是行政機關所發布的行政指導，因此規約範本條文仍應於區分所有權人會議中通過成為規約，才能對住戶產生約束力。
我們現行約定的住戶公約，當時是經過全部承買戶簽字承認的，是否可以視為已經合於公寓大廈管理條例第三十一條要件，不必另再召會追認？
按公寓大廈施行前，住戶間約定之住戶公約，如不違反法律強制及禁止規定，仍應有效，但為明確其權利義務關係，宜依公寓大廈管理條例之規定訂定規約，以資適法。
在法律上是否有規定規約原本的保管責任，由誰來擔任？如果未成立管理委員會或指定管理負責人時，又由誰來擔任之。
依照公寓大廈管理條例第三十六條第八款之規定，管理委員會之職務包括有「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。」，同時依第四十條之規定，管理負責人亦準用之。但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第二十九條第五項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。
大樓外牆常有住戶架設廣告看版，如有危險之虞，或妨礙觀瞻，有什麼辦法可以改善？
「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。按外牆或樓頂平台無論納入專有部分範圍，抑劃歸公寓大廈共同部分，可經約定為特定區分所有權人使用。惟因上開部分係公寓大廈之外圍，為維護建築物整體觀瞻，故再明文限制其使用。另從外牆之設置目的及通常使用方法而論，外牆係建築物外圍的牆壁其設置目的在區劃建築物內外，具防阻風雨作用，而不在設置廣告物之用。同時區分所有權人亦無經常使用外牆面之必要；故設置廣告物應認係外牆之特別用法，應依法令規定並經區分所有權人會議之決議，始得為之。「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」同條第二項之規定。
樓上排水管漏水，樓下的住戶有什麼救濟方式？
公寓大廈管理條例第十二條之規定，「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」例如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。此為第六條第一項第二款所明定。
第二十四條第二項所定之無權占有人，形式上其與本條例所稱之住戶均為專有部分之使用者，在實質上有何差異？如何認定？
第三條第八款以外之專有部分使用者，即任何未經區分所有權人同意而使用專有部分者，均屬無權占有人。
外牆是共用部分或專用部分？
按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例第56條第1項所明定，故有關共用部分之認定，依上開條例之規定。
第二十三條第二項列舉事項非經載明於規約者不生效力之規定，而第三條第五款及第六款分別規定，約定專用部份係公寓大廈共用部分經約定供……使用者；約定共用部分係公寓大廈專有部分經約定供……使用者。第九條第一項及第二項分別規定，各區分所有權人……有使用收益之權。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依……為之。但另有約定者從其約定。前述條文所稱之約定依第二十三條第二項敘文之旨意是否專指規約，易言之，其他之約定不生效力或該約定雖經區分所有權人會議通過但未載入規約之前不生效力？
是。
區分所有權人死亡，其未登記建物之繼承人可否視為區分所有權人？
按「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」、「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。」、「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例) 第1條第2項、第24條及民法第 758 條第1項之規定，所詢有關區分所有權人死亡其繼受人權利移轉之疑義，請依上開規定辦理。
繼受人交屋後未住期間應繳交管理費嗎？
按「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」、「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」民法第759條及強制執行法第98條第1項分別定有明文，且依法務部95年5月3日法律字第0950016031號函釋：「基於強制執行而取得不動產物權者，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力（最高法院56年上字第1898號判例可資參照）。」，故法拍之公寓大廈，買受人自取得不動產權利移轉證書之日，即取得房屋之所有權，成為區分所有權人。另按公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第10條第2項及第24條第1項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，至於經法拍取得公寓大廈所有權之新區分所有權人，雖因故無法進住，然因買受人自取得不動產權利移轉證書之日，即取得房屋之所有權，成為區分所有權人，即屬前揭條例所稱之繼受人，其共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，及依本條例或規約所定之一切權利義務事項，當依前揭條例條文規定辦理。
第二十四條區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依……之一切權利義務事項。其意旨是否指繼受人曾經向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印者，始有遵守之義務，否則就沒有負擔遵守之義務。
繼受前之應作為義務與繼受後之應作為義務並無因果關係，此可從「應…『並』應…」看出，二者均併為義務，不因未履行繼受前義務而得免除繼受後義務。
何謂外牆變更？改變窗戶算嗎？
按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第8條第1項所明定。故有關外牆面窗戶僅形式變更，是否應受區分所有權人會議決議一節，涉報備規約之內容及個案事實認定，請檢具具體資料，請逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
外牆是共用部分或專用部分？
按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例第56條第1項所明定，故有關共用部分之認定，依上開條例之規定。依公
共用空間要改良為管理室，需經全體區分所有權人同意？
依公寓大廈管理條例11條第1項，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，所以社區共用部份改變，必須經過區分所有權人會議通過，而同意比例應檢視規約規定。