本會不提供法律諮詢，若有公寓大廈管理法規問題請洽各縣市主管機關詢問，謝謝您。
何謂外牆變更？改變窗戶算嗎？
按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第8條第1項所明定。故有關外牆面窗戶僅形式變更，是否應受區分所有權人會議決議一節，涉報備規約之內容及個案事實認定，請檢具具體資料，請逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
外牆是共用部分或專用部分？
按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例第56條第1項所明定，故有關共用部分之認定，依上開條例之規定。依公
共用空間要改良為管理室，需經全體區分所有權人同意？
依公寓大廈管理條例11條第1項，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，所以社區共用部份改變，必須經過區分所有權人會議通過，而同意比例應檢視規約規定。
公寓大廈共用部分、約定共用部分如何認定？
有關公寓大廈共用部分、約定共用部分之認定，應依起造人於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，加以認定。另依條例第二十三條第二項第一款及第三十三條第一款規定，約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，且專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，否則不生效力。
公寓大廈騎樓是屬於專有部分或共用部分？
- 有關「騎樓」並未列入條例第七條列舉款項中，故其於建造執照申請時所檢附之詳細圖說，究應標示為「共用部分」或「專有部分」法無限制，於不影響公共通行之機能下，騎樓於建造執照圖說上區分所有之劃設，除連通市外通路或門廳部分須註明共用部分外，其餘部分得依慣例辦理。
- 另「按建築物設置騎樓係供公眾通行之用，建築技術規則設計施工編第五十七條第二款已有明定，不得裝設任何台階或阻礙物。騎樓地設置鐵捲門阻礙騎樓通暢，妨礙公共交通，除得依『道路交通管理處罰條例』處理外，亦可以依違章建築處理辦法之規定辦理。」。
共同領有使用執照之連棟式建築物，拆除部分建物重新申請建照，是否涉及條例第八條外牆面變更應經區分所有權人會議之決議？如又地下室未辦產權登記，擬拆除部分地下室（屬法定防空避難室等用途）是否又涉條例第十一條所稱「共用部分之拆除」？
- 同幢建物如各棟土地已辦理分割，且各自獨立互不影響，相關法規（如防空避難設備、停車空間、構造安全等）檢附均符規定，得依條例第三條第一款精神，認定各棟建物分別為獨立之「公寓大廈」，其立面變更或拆除改建等，免經他棟所有權人同意。
- 舊有建築物已辦理分割之各棟地下室，如有隔牆分割並符合建築基地法定空地分割辦法第三條之一之規定，且分屬各棟使用者，如經相關建築法規檢討均符規定（如防空避難設備、停車空間、構造安全等），其使用範圍之拆除自無須經他棟區分所有權人之同意。
公寓大廈「基地」之意義及其移轉登記之限制。
按本條例第四條第二項所稱之「基地」，即為建築法第十一條第一項所稱之建築基地，是包含該建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
區分所有建物與其基地所有權屬同一人所有，而所有權人僅以建物基地設定抵押權，並於該條例施行後始行拍定者，拍定人持憑法院核發之建物或基地權利移轉證明書，申辦所有權移轉登記，仍應受公寓大廈管理條例第四條第二項規定之限制。另已登記之區分所有建物與其基地所有權非屬同一人者，不受前揭條項之限制。
法定停車位可以賣給區分所有權人以外的人嗎？
依據公寓大廈管理條例第五十八條第二項規定，公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包括法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，又依據內政部93.9.8內授營建管字第0930086315號函，第五十八條第二項係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者。因此，起造人或建築業者不得將法定停車位讓售予區分所有權人以外之人。
地下室停車位如為共用部分，不得與專有部分分別轉讓。
按專有部分不得與其所屬建築物共同部分對應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。乃因區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款（應為修訂後之第八十條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。
防空避難室或法定停車空間應視其構造性質認定屬共用部分或專有部分。
地下室作為防空避難設備及法定停車空間使用，是否屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體，則非無爭議。按依建築法第一百零二條之一第一項、及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、第一四０條至第一四四條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定之意涵中，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間、且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意，蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用、而不能供非區分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離、在使用上亦具有獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有。
公寓大廈之地下層是否為共用部分，應依事實認定。
按公寓大廈之地下層，依土地登記規則第七十六條規定，限於性質上非屬共同使用部分、且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，始能視同一般區分所有建物，即公寓大廈管理條例第三條第三款所稱之「專有部分」而辦理建物所有權第一次登記，依此規定反面觀之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第七十五條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人。依社會通念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。
停車空間可分為共用部分、專用部分及約定專用之分別。
法定停車空間明列為共用部分，至獎勵增設之停車空間，如非位於法定空地、法定防空避難設備範圍內，得為專有部分；如屬共用部分但無同條例第七條規定不得為約定專用部分情形者，得約定專用。
共用之屋頂平台應合法使用管理，應拆除之違章事實不會受是否有約定使用權所影響。
屋頂平台性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分， 縱使區分所有人依約定就共有部分有專用權者，仍應本於共有物之性質、構造使用之，且不得違背共有物之使用目的，始為合法。屋頂平台之構造設計一般均供作景觀休閒、逃生避難及管線設施安置等使用，另為免影響整棟房屋之載重設計而危其安全，使用屋頂平台自不容任意加蓋建築物。是縱使區分所有權人有使用屋頂平台之權限，其於平台上加蓋建物，占用平台大部分面積，導致其他共有人喪失景觀休閒等功能，且加重房屋之載重，即有違平台原有構造及功能，並有危房屋與住戶之安全，實非依約定之方法而為管理使用。
房屋買賣契約書所附分管協議書效力為何。
依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第三條第五款「本條例用辭定義如下：……五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。……。」規定觀之，約定專用之方式並無特別規定，以口頭、書面（分管協議書）或依條例第三十一條規定均可。故有關房屋買賣契約書內所附分管協議書載明法定停車空間、法定空地或屋頂平台，經約定供特定區分所有權人使用之事項，既經各買受人同意並簽訂即具公寓大廈管理條例「約定專用」之效力。起造人於申請建造執照時，所檢附之規約草約亦應已載明約定專用之範圍及使用主體，故其應無效力之疑義。次參酌公寓大廈規約範本第十四條之規定亦係依前揭說明之精神訂定。
公寓大廈停車空間約定專用部分使用管理權問題。
依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」；第九條第二項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」，同條第四項規定「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」；第十五條規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。」。
停車位一般狀況應屬約定專用部分之情形，如規約（依條例第三十一條之規定訂定者）有汽車停車位禁止停放機車之規定，管理委員會自得依前揭條例第十五條之規定制止；停車位如屬共用部分之情形，如區分所有權人會議或規約另有約定者，管理委員會亦得依前揭條例第九條之規定制止；然停車位如屬專有部分之情形，依前揭條例第四條第一項之規定，因其得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，管理委員會則無制止之權力。